好的寫字樓所具有的看不見的隱形價值
寫字樓的成本并不只限于看得見的常規項“裝修成本+運營成本+物業購置成本”。有遠見的行家、“老手”們會全面地考慮到許多。因此，那些看不見的隱形成本，恰恰是鑒別寫字樓高下的關鍵！
1、形象成本:帶客戶去臟亂又擁擠的辦公室談判，企業形象毀于一旦，商業也會受牽連高端人才，因為企業形象婉拒，人才流失，對于企業的發展也會受損；
2、時間成本：地段偏僻，停車找位，花去時間又心塞；趕時間時，等電梯也會等得身心疲憊，時間效率全被消耗在了行進中，商務的高效性，便大打折扣；
3、配套成本：辦公室周圍一片荒蕪，客戶來訪沒有合適的地方洽談，想吃個飯聚個餐，總是找不到合適的地方，配套嚴重不足，會造成一系列的裙帶劣勢。
服務型辦公室讓租用者共享辦公設備和其他服務，以更低的成本來使用打印機、復印機等。服務通常包括安保、前臺接待和郵件收發等。有些還提供共享辦公席位、大型會議室、中小會議室、休息區域、行政秘書支持等。中小微企業公司無須受到租約的束縛，根據需求靈活的選擇租約，選擇合適的辦公室面積需求和商務服務的協助要求，更有效地減低營運成本，提高競爭優勢。
說到辦公室租賃，每個創業者都不會陌生，尤其是眾創空間帶來的熱潮，經歷2015年“井噴式”發展后，2016年、2017年眾創空間繼續向縱深發展。數量上大發展的眾創空間、孵化器也出現了“分化”：一些“有空間沒人氣”的已關門倒閉，跟風而上的創投也出現了一定程度的降溫。同樣是提供服務辦公室租賃，麒麟智慧創業園堅持為創業者提供一個可靠地港灣，全心全意為創業者服務。
1、寫字樓的級別與企業的實力及效益密切掛鉤，通常有資本實力、發展需求和勢頭強勁的企業會選擇高端寫字樓。
2、高端寫字樓對提升企業形象有重要的作用。很多知名企業，在繁華地段，入駐高端寫字樓，并重視辦公環境的打造，更容易。
3、辦公環境影響著企業招人、留人，除開90、95后這樣的新生力，對骨干主力人員的穩定性更重要，入駐高端寫字樓更有利于穩定企業的人員。
4、通過辦公環境可以比較容易地看出企業實力、企業文化以及企業領導的喜好，在選擇伙伴的時候，該企業的辦公環境會成為衡量企業實力的重要因素。
5、在高端寫字樓里的企業相較來說都更有實力，在這樣的公司工作更有歸屬感和踏實感，對自己的職業規劃有一定的幫助。
麒麟智慧創業園
地址：紫金（）科技人才創業特別社區5號樓
來源：
百億永續債助力保利 老牌龍頭房企覬覦行業前三
12月12日晚間，中天金融發布《關于解除中天城投集團有限公司和貴陽中天企業管理有限公司100%股權及資產轉讓協議的公告》，宣布擬解除與金世旗產投、貴州天宸簽訂的股權轉讓協議和資產轉讓協議，收回相關股權及資產。
盡管中天金融表示，將繼續積極推進華夏人壽21%-25%股份的收購事項，但這仍意味著，中天金融持續了一年多的“去地產化”轉型，暫時宣告擱淺。這在國內開發商的轉型中，尚屬首例。
在2017年3月改名之前，中天金融在資本市場的簡稱為中天城投，這是貴州省第一家，也是規模較大的一家上市房企。過去一年多來，中天金融擬通過剝離房地產資產、注入金融業的方式進行轉型，但進展比較緩慢。
繼續推進收購華夏人壽股權
此次資產騰挪肇始于一年多前。2017年8月，中天金融宣布正在籌劃重大資產重組事項，公司股票從8月21日起停牌。2017年11月，中天金融連續發布公告稱，計劃出售全資子公司中天城投100%股權；并擬以不過310億元的價格現金購買華夏人壽21%-25%的股權，從而成為后者第一大股東。
2018年3月，中天金融宣布，向貴陽金世旗產業投資有限公司出售中天城投100%股權，交易價格確定為246億元。這也意味著，中天金融擬正式剝離房地產業務。
金世旗產業于今年2月成立，交易前一周，大股東由上市公司實際控制人羅玉平變為浙商產融，羅玉平退居第二大股東。4月，碧桂園介入，成為第三大股東。
此次出售在剝離房地產資產的同時，也使中天金融獲得過200億資金，從而為收購華夏人壽股權創造了有利條件。
今年11月20日晚間，中天金融公告稱，由于該重大資產購買方案需進一步協商及完善，且貴州省市兩級國有資本擬參與此次交易事項，以及需要國有資產主管部門審批等程序，工作量較大，將繼續停牌不過一個月。
此時距離公司停牌已經過去15個月。
今年12月12日，中天金融發布解除公告，對解除協議的原因做出說明：雖然公司全力推進收購華夏人壽21%-25%股份的重大資產重組,，但結合目前進展，該重大資產重組事項預計無法在短期內完成。而中天金融將上述股權及資產出售后，剩余的金融業務雖然整體向好發展，但規模偏小。
公告稱，為提升上市公司的持續經營能力，保護公司及全體股東利益尤其是中小股東的利益，公司按照第二大股東貴陽城發的提議，根據貴陽市人民政府的要求，經審慎研究后與交易對方協商一致，擬解除與金世旗產投、貴州天宸簽署的股權轉讓協議和資產轉讓協議，收回相關股權及資產。
中天金融方面還表示，“將繼續積極推進華夏人壽21%-25%股份的收購事項。”從貴陽房地產市場的發展態勢來看，將已經置出的房地產業務收回確為明智之舉，有利于增厚上市公司盈利，在保證上市公司可持續發展的基礎上更加有利于推進華夏人壽股權收購事項。
房地產業務前景難料
早在更名之前，中天城投就涉足金融產業。在當地政策的支持下，2014年8月，中天城投增資入股貴陽市互聯網金融產業投資有限公司并取得控股權。2015年中天城投通過競拍的方式，獲得了海際證券66.67%的控股權。此后又通過增資，進一步將股權提高至94.92%。2016年，中天城投通過參與中融人壽增資擴股，獲得中融人壽36.36%的股權。
其間的2015年，中天城投提出“大金融”的戰略發展方向，確立了以積極獲取包括銀行、保險、期貨、證券、擔保在內的各項金融資質和牌照在內的發展目標。
公司更名時，時任中天城投集團執行總裁的張智表示，從目前來看，做房地產還有8年或10年的好日子可以過。但從企業角度看，轉型已經水到渠成。他還表示，在未來5年，大金融將貢獻約5成業績。
但從實際情況來看，金融業務對公司的業績貢獻并不明顯。由于諸如收購華夏人壽股權事項沒有進展，公司的總資產下降七成。不再將已出售的股權及資產納入財務報表后，今年第三季度，中天金融的凈利潤由正轉負。
相比之下，被剝離的房地產業務進展順利。數據顯示，近三年來，貴陽房地產市場發展整體向好，成交均價穩定上揚，土地市場活躍。2018年截至11月，貴陽商品房成交面積870.31萬方，成交均價10478元/㎡，同比增長32.4%，連續3年商品住宅成交均價復合增長率過19%。
公司表示，截至目前，中天城投戰略土地儲備面積逾萬畝。隨著貴陽房地產市場的整體向好，公司優質、豐富的戰略土地儲備為未來地產業務的發展奠定了堅實的基礎。未來，伴隨著整個區域市場的穩定向好，公司業績也定會有長足的增長。
轉型之前，中天城投已經達到中型房企的規模。2016年，中天城投簽約銷售金額212.1億元，銷售面積256.5萬m2。2017年，雖然項目結算面積下降，公司地產業務收入也達到149.81億元。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，回收房地產資產后，上市公司的業績有望得到大幅改善，有利于維護股東利益。但由于當前市場環境不佳，其地產業績能否保持穩定增長，尚存疑問。
近年來，房地產企業紛紛更名，意圖淡化公司的房地產色彩。在業務層面，房企大多通過跨界的方式，實施多元化轉型。但像中天金融這樣，直接將龐大的房地產業務剝離的情況，目前還十分少見。
嚴躍進認為，如果從2014年涉足金融業務算起，中天城投的轉型已經持續了四年多，這也說明跨界轉型并非易事。他表示，盡管樓市調控政策嚴厲，房企也不應輕易放棄房地產業務。除了對新業務缺乏熟悉的原因外，房地產業務也能夠帶來一定的現金流。在融資環境不佳的情況下，這對于上市公司十分重要。
甲級寫字樓市場
根據第一戴維斯研究部市場調研顯示，2018年三季度，甲級寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應，全部位于非核心商務區，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務區繼續受供應缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務區則表現活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現連續六個季度環比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數環比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區中服地塊及麗澤金融商務區的寫字樓項目在短時間內難以投入使用，預計未來一段時間甲級寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰。受此影響，預計全市的租平將繼續穩步提升；同時，在較新的城市規劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發明顯，部分非核心商務區如望京等將進一步承接來自核心商務區的需求外溢，進而形成新的供需關系。近年來非核心商圈迎來高質量的發展，其樓宇品質、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區域寫字樓市場的成熟與壯大。
零售市場
零售市場方面，2018年1-8月，全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業零售市場整體表現仍較平穩，本季度零售市場迎來一個新增項目開業，即位于的天街。根據第一戴維斯研究部市場調研顯示，全市商業零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數環比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網
編輯：wangdc
初期根據客戶要求制定合理的辦公室方案，根據客戶的核心業務及政府支持政策推薦適宜區域的辦公地點，中期協助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠專注于核心業務的發展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有極少數商務核心會做，而且多數面積都是很小、價格較高的。租期過三年的，一般業主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當中降低的了房租。
一：專業化
寫字樓是企業辦公和塑造企業形象的載體，與早期商住一體的辦公環境嚴格區分，在建筑技術、標準層高、新風系統、電梯設計、物業管理等方面更加專業，讓企業體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統、CA：通訊自動化系統、FA：消防自動化系統、SA：安保自動化系統、BA：樓宇自動控制系統。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節能減排、綠色環保、人文理念上更勝一籌，高端物業形態也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產證是必須要出示的，如果包租轉租的出租方是否具備原業主提供的協助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。
2018年樓市：持續調控堅決遏制房價上漲！
新華社上海12月17日電 題：2018年樓市：持續調控堅決遏制房價上漲！
新華社“新華視點”記者鄭鈞天、董*、王優玲
2018年，中國房地產市場持續調控，“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”成為房地產市場主基調。房地產市場總體上保持平穩運行，逐步回歸理性，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。
房價：一線城市持續趨穩，二三線城市回歸理性
國家統計局數據顯示，11月份，一二三線城市新房價格同比累計平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線城市房價漲幅也趨于穩定。深圳和廈門2個城市新房價格已低于去年同期，房價過快上漲趨勢在2018年底基本被遏制。
記者近期在多地調查發現，不少房企出于沖刺業績和融資成本壓力，正陸續申領預售證，大量新盤集中入市，價格基本較年初計劃售價打了八折。多地二手房的議價空間也逐漸增大，但真正出手的購房者較少，成交量下滑。
國家統計局數據顯示，1至11月，一線城市新建商品住宅銷售價格平均同比微漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個百分點。11月份，北上廣深四城二手房連續2個月下跌，且價格跌幅持續擴大。
國家統計局數據顯示，7月份，70個大中城市房價環比上漲的城市增至65個，比2月份的44個增長近五成。“‘人才新政’降低了限購門檻，使部分城市樓市供給更為緊張，帶來房價上漲預期。”中原地產首席分析師張大偉認為。
樓市升溫讓各地的房地產調控政策持續加碼。7月31日，***會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，各地樓市調控持續加碼，房價上漲過快的城市幾乎均出臺了遏制投機需求的相關措施，房價上漲趨勢得到遏制，房價預期也開始扭轉。未來一段時間內，全國房地產市場將總體上保持平穩運行。
租賃：租購并舉進行時，長租公寓遭遇“成長的煩惱”
作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場，在2018年實現重要突破，租購并舉格局加快建立。
住建部有關負責人表示，2018年我國加快培育和規范發展住房租賃市場，在12個大中城市開展住房租賃試點，在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。*加快研究和制定住房租賃和住房銷售管理條例，規范住房租賃和銷售行為，維護當事人合法權益。
自去年上海首推純租賃用地開始，今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出“只租不售”地塊，計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套。
住房租賃市場的參與主體更加多元。開發商、專業化租賃運營商、中介機構、酒店集團等各類企業紛紛搶灘“新風口”，打造自有租賃公寓品牌。
多地政府打造的住房租賃交易服務平臺投入使用。截至目前，全國已有10余個城市搭建官方平臺。
然而，在大量社會資本涌入長租公寓領域的背后，由于欠缺準入門檻、標準規范以及法律法規，市場發展良莠不齊的問題日漸突出。例如，一些不具規模的企業跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠桿增大了住房租賃企業和租客的風險。
此外，長租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫研究總監嚴躍進表示，一些長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%惡性爭搶房源，人為抬高收房價格，讓長租公寓的租金也呈現高端化趨勢。
針對租房市場出現的亂象，多地監管部門采取了行動。7月份以來，已有、上海、深圳、南京和等20余個城市出臺住房租賃新政，通過用地**、增加房源投入、規范“租金貸”及其他住房租賃交易服務等舉措，促進住房租賃市場健康發展。
全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為，我國住房租賃市場還不夠成熟，政府應從制度建設、金融支持、服務**等多方面入手，實現租售“兩條腿”走路。
地價：溢價率持續走低，土地市場降溫
樓市的嚴格調控效應已傳導至土地市場。住房銷售市場遇冷讓高價拿地的開發商“套牢”，房企在拿地方面變得謹慎理性，土拍市場熱度也隨之退卻。
去年年初，中海地產以總價50.9億元、溢價率過71%拍得松江三幅宅地，這一位于上海遠郊的區域樓板價創出新高，突破3萬元/平方米。近期，該地塊所建項目“中海九峯里”推出的500余套房源卻幾乎無人問津，樓盤首開僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮江等地所拿多幅高價地塊也在調控之下，銷售承壓無法入市。
一位房企高管表示，在樓市調控高壓不減的態勢之下，商品房銷售價格無法再現快速增長甚至還要下調，房企利潤空間難以把握。因此，不少房企盡量不通過招拍掛的形式拿高價地。
中國指數研究院統計顯示，下半年以來，隨著土地供應增多，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍數量也明顯增多。2018年11月，全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%，較去年同期下降15個百分點。其中，上海、寧波、天津、成都和南京等城市的土地成交平均溢價率同比降幅過70%。據統計，今年上海成交地塊大部分以底價成交。除溢價率下行外，上海、、重慶、蘇州和深圳等熱點城市的地價與去年同期相比也出現下降。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，流拍地增多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年，地價的不斷上漲傳導至新房房價，進而影響周邊二手房價格，構成了房價不斷上漲的邏輯鏈條。地價不斷下行將引導消費者預期，促使房價進一步回歸理性。”
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